SÁCH TRẮNG: 30 CHUYÊN ĐỀ CẢI TẠO VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở

PHẦN II. DỰ TOÁN, HỢP ĐỒNG VÀ TỔ CHỨC THI CÔNG

CHUYÊN ĐỀ 08. CHUẨN BỊ MẶT BẰNG, CHE CHẮN VÀ BẢO VỆ CÔNG TRÌNH HIỆN HỮU

1. Tầm quan trọng của công tác chuẩn bị mặt bằng

Trong hoạt động cải tạo và sửa chữa nhà ở, chuẩn bị mặt bằng là công việc mở đầu có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, tiến độ, chi phí và an toàn của toàn bộ công trình. Khác với xây dựng mới trên khu đất trống, cải tạo nhà thường diễn ra trong không gian đã có người sinh sống, đồ đạc, hệ thống điện nước và những kết cấu đang được sử dụng.

Vì vậy, trước khi triển khai bất kỳ hạng mục tháo dỡ, xây dựng hay lắp đặt nào, nhà thầu phải khảo sát hiện trạng, xác định phạm vi thi công, lập phương án che chắn và xây dựng kế hoạch bảo vệ những bộ phận không thuộc phạm vi sửa chữa.

Nguyên tắc quan trọng là: Thi công trong phạm vi cần cải tạo nhưng phải bảo vệ tối đa những giá trị hiện hữu của công trình.

2. Tổ chức và phân chia khu vực thi công

Mặt bằng thi công cần được phân chia khoa học thành các khu vực chức năng để hạn chế sự chồng chéo trong quá trình làm việc.

Trước hết, cần xác định khu vực thi công chính, nơi tập trung nhân công, thiết bị và vật liệu. Tiếp theo là khu vực tập kết vật tư, phải bố trí gọn gàng, không cản trở lối đi và không gây quá tải cho sàn, ban công hoặc những vị trí có khả năng chịu lực hạn chế.

Khu vực chứa phế thải xây dựng cần được bố trí riêng, có phương án thu gom và vận chuyển thường xuyên. Không để gạch vỡ, bê tông, sắt thép hoặc vật liệu tháo dỡ tích tụ gây nguy hiểm.

Đối với nhà đang có người sinh sống, cần phân định rõ khu vực thi công và khu vực sinh hoạt. Nếu có thể, nên tổ chức thi công theo từng giai đoạn, từng phòng hoặc từng tầng để gia đình vẫn duy trì được những hoạt động thiết yếu.

3. Che chắn và bảo vệ đồ đạc, tài sản

Trước khi thi công, toàn bộ đồ nội thất, thiết bị điện tử, vật dụng gia đình và tài sản có giá trị cần được di chuyển khỏi khu vực ảnh hưởng.

Những đồ vật không thể di chuyển phải được che phủ bằng bạt, màng PE hoặc vật liệu bảo vệ phù hợp. Sàn gỗ, đá tự nhiên, cầu thang, cửa kính và các bề mặt hoàn thiện cần được bảo vệ bằng tấm lót chuyên dụng để tránh trầy xước, va đập và bám bẩn.

Đối với khu vực có nguy cơ phát sinh bụi lớn như đục tường, tháo trần, cắt gạch hoặc mài bê tông, cần sử dụng vách ngăn tạm, màng chắn bụi và hệ thống hút bụi tại nguồn khi phù hợp.

Cửa ra vào, hành lang và các khu vực giao thông chung cần được che chắn hợp lý nhưng không được làm mất khả năng thoát hiểm.

Một biện pháp quản lý hiệu quả là chụp ảnh hiện trạng trước khi thi công, lập biên bản ghi nhận các tài sản, thiết bị và vị trí có nguy cơ bị ảnh hưởng. Đây là cơ sở đối chiếu khi nghiệm thu và giải quyết những vấn đề phát sinh.

4. Cô lập và kiểm soát hệ thống điện, nước

Điện và nước là hai hệ thống cần được kiểm soát đặc biệt trước khi tháo dỡ hoặc can thiệp vào công trình.

Nhà thầu phải xác định vị trí tủ điện, cầu dao, đường dây âm tường, đường ống cấp nước, thoát nước và các thiết bị liên quan. Trước khi thực hiện công việc có nguy cơ ảnh hưởng, cần ngắt nguồn điện hoặc khóa van cấp nước tại khu vực tương ứng.

Việc cô lập nguồn phải do người có chuyên môn thực hiện, có biện pháp khóa, cảnh báo và kiểm tra xác nhận không còn điện hoặc áp lực nước tại vị trí làm việc.

Không được tự ý cắt dây điện, đục phá đường ống hoặc tháo thiết bị khi chưa xác định chính xác vị trí hệ thống kỹ thuật. Đối với những công trình cũ, cần đặc biệt thận trọng vì bản vẽ hoàn công có thể không phản ánh đầy đủ hiện trạng.

5. Kiểm soát bụi, tiếng ồn và vệ sinh môi trường

Bụi và tiếng ồn là hai yếu tố dễ gây ảnh hưởng đến sức khỏe, sinh hoạt của gia đình và các hộ dân xung quanh.

Nhà thầu cần áp dụng các biện pháp như che kín khu vực phát sinh bụi, sử dụng thiết bị hút bụi, phun ẩm có kiểm soát khi phù hợp và thu gom phế thải ngay sau mỗi ca làm việc.

Các công việc gây tiếng ồn lớn như khoan, đục, cắt bê tông cần được bố trí theo khung giờ phù hợp, tuân thủ quy định về tiếng ồn và nội quy khu dân cư. Không tập kết rác thải, vật liệu hoặc xả nước thi công gây ảnh hưởng đến hành lang chung và hệ thống thoát nước.

6. Bảo đảm lối đi và an toàn công trình

Trong suốt quá trình thi công, phải duy trì lối đi an toàn cho người lao động, chủ nhà và những người có liên quan. Các khu vực nguy hiểm cần có rào chắn, biển cảnh báo, đèn chiếu sáng và hướng dẫn di chuyển.

Không để dây điện, ống nước, dụng cụ hoặc vật liệu nằm chắn ngang lối đi. Cầu thang, cửa thoát hiểm và đường tiếp cận các phương tiện chữa cháy phải luôn được duy trì theo phương án an toàn đã thống nhất.

Đối với công trình đang sử dụng, cần có phương án xử lý khi xảy ra sự cố mất điện, rò rỉ nước, cháy nổ hoặc sập đổ cục bộ.

7. Trách nhiệm quản lý và nghiệm thu công tác chuẩn bị

Chủ nhà có trách nhiệm phối hợp cung cấp thông tin về hiện trạng, tài sản và nhu cầu sinh hoạt. Nhà thầu chịu trách nhiệm lập phương án tổ chức mặt bằng, bố trí nhân lực, thiết bị và thực hiện các biện pháp bảo vệ.

Trước khi bắt đầu thi công chính thức, hai bên nên kiểm tra và xác nhận các nội dung: phạm vi thi công, vị trí tập kết vật liệu, khu vực che chắn, tình trạng điện nước, lối đi an toàn, phương án thu gom chất thải và trách nhiệm xử lý hư hỏng.

Kết luận

Chuẩn bị mặt bằng, che chắn và bảo vệ công trình hiện hữu không phải là công việc phụ trợ mà là một phần quan trọng của quản trị dự án cải tạo nhà ở. Một công trình được chuẩn bị tốt sẽ giảm thiểu rủi ro, hạn chế chi phí phát sinh, bảo vệ tài sản và tạo điều kiện để các đội thi công phối hợp hiệu quả.

Thông điệp cốt lõi: Cải tạo một ngôi nhà không chỉ là làm mới những gì đã cũ, mà còn là bảo vệ những giá trị đang tồn tại. Thi công chuyên nghiệp phải bắt đầu từ sự cẩn trọng, trách nhiệm và tôn trọng tài sản của chủ nhà.