SÁCH TRẮNG: 30 CHUYÊN ĐỀ CẢI TẠO VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở

Tác giả: Henry Lê – Lê Đình Hải

PHẦN VI. QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG, NGHIỆM THU VÀ BÀN GIAO

CHUYÊN ĐỀ 27. GIÁM SÁT THI CÔNG, NGHIỆM THU TỪNG GIAI ĐOẠN VÀ HỒ SƠ CHẤT LƯỢNG

1. Giám sát thi công – nền tảng bảo đảm chất lượng công trình

Trong hoạt động cải tạo và sửa chữa nhà ở, giám sát thi công là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất để bảo đảm công trình được thực hiện đúng thiết kế, đúng yêu cầu kỹ thuật, đúng tiến độ và an toàn trong suốt quá trình xây dựng.

Khác với xây dựng mới, công trình cải tạo thường tồn tại nhiều yếu tố khó dự đoán như kết cấu cũ đã xuống cấp, hệ thống điện nước âm tường, tình trạng thấm ẩm kéo dài hoặc những hư hỏng chỉ xuất hiện sau khi tháo dỡ. Vì vậy, công tác giám sát không thể chỉ dựa vào bản vẽ ban đầu mà phải kết hợp giữa hồ sơ thiết kế, khảo sát thực tế và việc kiểm tra liên tục tại hiện trường.

Người giám sát cần theo dõi chất lượng vật liệu, nhân lực, thiết bị, phương pháp thi công và sự phù hợp của từng hạng mục. Mọi thay đổi có ảnh hưởng đến kết cấu, công năng, an toàn hoặc chất lượng công trình phải được đánh giá và chấp thuận bởi người có thẩm quyền, chuyên môn phù hợp trước khi thực hiện.

2. Kiểm tra và nghiệm thu trước khi che khuất

Một nguyên tắc đặc biệt quan trọng trong quản lý chất lượng là phải nghiệm thu những công việc sẽ bị che khuất trước khi chuyển sang công đoạn tiếp theo.

Trong cải tạo nhà ở, nhiều hạng mục sau khi hoàn thiện gần như không thể kiểm tra trực tiếp nếu không tháo dỡ lớp vật liệu bên ngoài. Những công việc cần được chú trọng bao gồm:

• Kết cấu: Kiểm tra cốt thép, cốp pha, kích thước cấu kiện, liên kết gia cố và các vị trí chịu lực trước khi đổ bê tông hoặc che phủ.
• Hệ thống điện: Kiểm tra dây dẫn, ống luồn, hộp nối, thiết bị bảo vệ và khả năng cách điện trước khi đóng trần hoặc trát tường.
• Hệ thống cấp thoát nước: Kiểm tra đường ống, mối nối, độ dốc thoát nước và thử áp lực, thử kín theo yêu cầu kỹ thuật.
• Chống thấm: Kiểm tra xử lý bề mặt, cổ ống, góc chân tường, lớp chống thấm và thử nước trước khi lát gạch hoặc hoàn thiện.
• Hệ thống điều hòa và thông gió: Kiểm tra đường ống, dây điện, đường thoát nước ngưng và vị trí thiết bị trước khi đóng trần.

Đối với từng hạng mục, cần có biên bản kiểm tra, hình ảnh hiện trường và kết quả thử nghiệm nếu có. Đây là bằng chứng quan trọng để xác nhận chất lượng trước khi công việc bị che khuất.

3. Nghiệm thu theo từng giai đoạn thi công

Nghiệm thu không nên tập trung vào thời điểm công trình hoàn thành mà phải được tổ chức xuyên suốt quá trình thi công.

Có thể chia thành các giai đoạn kiểm tra chính:

Giai đoạn 1 – Nghiệm thu công tác chuẩn bị: Kiểm tra mặt bằng, biện pháp thi công, vật liệu, thiết bị, phương án bảo vệ công trình hiện hữu và điều kiện an toàn.

Giai đoạn 2 – Nghiệm thu phần tháo dỡ và xử lý hiện trạng: Kiểm tra phạm vi phá dỡ, tình trạng kết cấu sau tháo dỡ, các vị trí hư hỏng và biện pháp xử lý phát sinh.

Giai đoạn 3 – Nghiệm thu phần kết cấu và xây dựng: Kiểm tra móng, cột, dầm, sàn, tường xây, các vị trí gia cố và những cấu kiện có liên quan đến khả năng chịu lực.

Giai đoạn 4 – Nghiệm thu hệ thống kỹ thuật: Kiểm tra điện, cấp thoát nước, điều hòa, thông gió và các hệ thống kỹ thuật khác trước khi hoàn thiện.

Giai đoạn 5 – Nghiệm thu hoàn thiện: Kiểm tra sơn, trần, sàn, cửa, thiết bị, độ phẳng, màu sắc, kích thước và chất lượng thẩm mỹ.

Giai đoạn 6 – Nghiệm thu hoàn thành: Kiểm tra tổng thể công trình, vận hành thử các hệ thống, xử lý tồn tại và xác nhận điều kiện bàn giao.

Mỗi giai đoạn phải có tiêu chí kiểm tra cụ thể, người chịu trách nhiệm và kết quả được ghi nhận rõ ràng.

4. Lập biên bản và lưu trữ hồ sơ chất lượng

Hồ sơ chất lượng là căn cứ chứng minh quá trình thi công đã được kiểm tra và thực hiện theo các yêu cầu được áp dụng.

Một bộ hồ sơ quản lý chất lượng công trình cải tạo có thể bao gồm:

• Hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công và các tài liệu kỹ thuật được phê duyệt.
• Hồ sơ nguồn gốc, chứng từ và chứng nhận chất lượng vật liệu khi áp dụng.
• Nhật ký thi công và báo cáo giám sát.
• Biên bản nghiệm thu công việc, nghiệm thu giai đoạn và nghiệm thu hoàn thành.
• Kết quả thí nghiệm, kiểm định và thử nghiệm hệ thống kỹ thuật.
• Hình ảnh các hạng mục trước, trong và sau khi thi công.
• Bản vẽ điều chỉnh, bản vẽ hoàn công khi thuộc phạm vi yêu cầu.
• Biên bản xử lý sai sót, khắc phục tồn tại và xác nhận kết quả kiểm tra lại.

Các biên bản cần ghi rõ thời gian, địa điểm, nội dung kiểm tra, kết quả thực tế, ý kiến của các bên và trách nhiệm xác nhận theo quy định áp dụng.

Việc lưu trữ nên được tổ chức khoa học theo từng hạng mục, từng giai đoạn và từng phiên bản hồ sơ. Có thể kết hợp lưu trữ bản giấy với hệ thống dữ liệu điện tử để thuận tiện tra cứu, đối chiếu và phục vụ công tác bảo hành, bảo trì.

5. Quản lý thay đổi và xử lý sai lệch trong thi công

Trong thực tế cải tạo nhà ở, việc phát hiện những vấn đề mới sau khi tháo dỡ là điều có thể xảy ra. Ví dụ, tường bị mục, dầm xuất hiện vết nứt, đường ống âm tường bị rò rỉ hoặc kết cấu cũ không phù hợp với phương án thiết kế ban đầu.

Khi phát sinh những tình huống này, người giám sát cần yêu cầu tạm dừng công việc tại khu vực có nguy cơ, ghi nhận hiện trạng, báo cáo chủ đầu tư và đề xuất phương án xử lý.

Không được tự ý thay đổi kích thước cấu kiện, vật liệu chịu lực hoặc phương án kỹ thuật chỉ để tiết kiệm chi phí hay rút ngắn tiến độ.

Mọi thay đổi quan trọng phải được đánh giá chuyên môn, thống nhất, phê duyệt theo thẩm quyền và cập nhật vào hồ sơ. Sau khi khắc phục, cần kiểm tra và nghiệm thu lại trước khi cho phép chuyển sang công đoạn tiếp theo.

6. Ứng dụng công nghệ trong giám sát và quản lý hồ sơ

Công nghệ số mở ra phương thức quản lý chất lượng minh bạch và hiệu quả hơn. Chủ đầu tư có thể sử dụng phần mềm quản lý công trình để cập nhật tiến độ, hình ảnh hiện trường, biên bản nghiệm thu và các yêu cầu xử lý tồn tại.

Mỗi hạng mục có thể được gắn mã QR để truy xuất thông tin vật liệu, ngày thi công, đơn vị thực hiện và kết quả kiểm tra. AI có thể hỗ trợ phân loại hình ảnh, cảnh báo những dấu hiệu bất thường và tổng hợp báo cáo, nhưng không thay thế việc kiểm tra thực tế hoặc quyết định chuyên môn của người có trách nhiệm.

Dữ liệu được lưu trữ có hệ thống sẽ tạo thành hồ sơ lịch sử của ngôi nhà, giúp việc sửa chữa, nâng cấp và bảo trì trong tương lai thuận lợi hơn.

7. Kết luận: Không nghiệm thu bằng cảm tính, phải nghiệm thu bằng bằng chứng

Giám sát thi công và nghiệm thu từng giai đoạn là cơ chế bảo vệ quyền lợi của chủ nhà, trách nhiệm của nhà thầu và chất lượng lâu dài của công trình. Một công việc chỉ được xem là hoàn thành khi đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, được kiểm tra và có hồ sơ xác nhận phù hợp.

Triết lý quản trị của Henry Lê – Lê Đình Hải:

“Một công trình tốt không chỉ cần được xây dựng đúng, mà còn phải chứng minh được rằng mình đã được xây dựng đúng. Giám sát tạo ra sự kiểm soát, nghiệm thu tạo ra sự xác nhận và hồ sơ chất lượng tạo ra niềm tin. Không có bằng chứng, chất lượng rất dễ trở thành lời cam kết một chiều.”